一线城市房租普涨 西安房租却降价

李程

2018年08月21日08:29  来源:华商报
 
原标题:西安房租却降价了

  这两天,主营房产中介业务的我爱我家副总裁胡景晖因有关“长租公寓一味满足资本胃口,加剧租房价格上涨”的言论而引来不小争议。尤其是,近期北京房租价格上涨,引来消费者极大关注。那么,资本对房租推力有多大?

  炮轰长租公寓推高房租后

  胡景晖宣布辞职

  上周末,我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈宣布辞职。8月17日,胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

  随后,我爱我家声明称,导致近期房租上涨的原因是多样的,供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统暑期旺季等是近两个月房租上涨的重要原因。自如方面也声明称,长租公寓不具备影响操作整个租赁市场的能力。

  中原地产首席分析师张大伟表示,租赁企业特别是长租公寓,把一些中低端租赁房源收购之后做升级改造,变成了中高端房源,所以租金有一个明显上行。

  克而瑞机构认为,相比传统民居,长租公寓价格透明、配套完善、装潢精致,当然,价格也相对更高。不仅如此,价格不菲的长租公寓,也在无形中抬高了普通业主的心理预期。就此来看,长租公寓大量入市的确对房租上涨起到了推动作用,但光凭几家运营商还不具备操纵房租市场的能力。

  西安长租公寓占比少

  对房租影响相对有限

  在西安市场上,长租公寓等新兴租赁模式也在迅速崛起。华商报记者了解到,长租公寓的房源有以下几种来源:开发商和房地产运营商的长租公寓,多来源于商业用房、酒店或开发商手中闲置房产,经统一装修改造,为租客提供社区化服务。另一种则是分散经营,多是从个人房东处获取房源,经过重新装修后再行出租,主要赚取租金差。

  除了以房屋托管名义找个人房东收房,公寓运营商也会通过中介来找房,“这不可避免就会提高拿房成本。”文艺路一家房产中介的负责人表示,比如一套对外挂牌1500元每月的房子,运营商通过中介公司收购以后,除了给房东的租金,还要承担中介费用,加上装修、后期管理等成本,有可能对外租2000元也不赚钱。所以长租公寓更突出服务和品牌,淡化价位。

  据了解,在西安城北、城南和高新等租房市场规模较大的区域,不少运营中的长租公寓,月租价格的确要比周边普通租房贵20%左右。西安经纪人协会会长邵涛认为,西安市场上的长租公寓、托管房源虽然发展迅速,但占比仍然不到全部租赁房源的5%,因此对整体房租的影响有限。西安仍然属于一个以散租为主的市场。所以,现阶段决定房租价值的主要因素是供需,而不是资本。在这样的市场环境下,学区房、地铁房可以靠着地段获得更为可观的租金。

  一线城市房租普涨

  西安房租同比却下跌0.79%

  在中国房地产测评中心监测的35个城市中,7月有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内。同比方面,深圳、北京租金价格指数已持续19个月上涨。西安7月份租赁价格指数环比上涨0.04%,不过同比却下跌0.79%。

  赵利伟在西安从事房产中介多年。他告诉华商报记者,最近一年西安房租整体变化有限,虽然有所上涨,但涨幅远不及房价。他说,其实租赁市场的随意性要强于买卖市场,不少房东为了尽快把房子租出去,涨房租的意愿并不强烈。尤其是在近期二手房交易有所降温,房源挂牌时间变长的环境下,很多房东又开始倾向于将卖不出去的房子先租着,这可能也是影响房租出现反转的原因之一。

  中信证券报告显示,房租上涨既有供需作用的因素,也有广义物价上升的信号。在房价高企的背景下,房租价格上涨可能也是为了寻求租售比的回归。

  “西安房租缺乏大涨基础。”邵涛表示,虽然因为房价上涨推高了租售比,导致房东对于房租的预期应该是走高的。但是考虑到西安存量房的规模很大,市场并不缺房子,所以很难像北京那样对房租形成明显助推。

  不过,也有分析人士提醒,资本对长租公寓市场的加持作用显而易见。像自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商都是在资本注入后开启规模战,并正在向一二线城市加速布局。大量资本进入的多是存量改造,而存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或分割获得投资溢价,这种模式可能会出现局部区域的市场垄断,并影响普通租赁住的定价预期。因此,在资本可能占据一定规模的前提下,对于房租的影响需要持续关注。 华商报记者 李程

(责编:孔海丽、孙红丽)