“炒房租”的逻辑

李宇嘉

2018年08月20日08:23  来源:证券时报
 
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【环宇杂谈】

自2002年有统计数据以来,房租就未曾跌过,17年来指数月平均涨幅高达3.32%。

原来,你手上的房子,可这样出租,先找长租公寓A来报价,然后再找长租公寓B。这时,B一般比A报价更高。原来,你可以这样租房子,打开长租公寓APP,或许租不起中心区月租金数千到一万元的成套住宅,但你想住在这样的社区里。怎么办?你可以租一间。或许,一间的租金也付不起,那可以住客厅或上铺,要不再往外围走走,准有一款适合你。

每天,你进出体面的社区,而你的收入连业主的一个零头都不够。这或许就是追求美好生活的路径,但另一面是什么呢?往小了说,就是空间逼仄、上下班电梯要久等、打隔断导致漏水;往大点儿了说,人太多导致物业瘫痪、噪音让你无法安睡、用电负荷大造成火灾等。房子越建越多,但你的空间越来越小、租金越来越高,你住的离市中心越来越远,甚至被迫离开。

房价非理性上涨,可归咎于投资属性作祟。按理说,绝对没有人租房是为了投资。相应的,租金也是由可支配收入决定的。国际经验显示,房租超过个人可支配收入1/3,生活就会面临困难,所以即便发达国家不管制房价,但管制租金却是国际惯例。2015年3月,德国议会通过《限制房租法》,要求3年内租金涨幅不得超过10%;房东涨租超过指导价20%的,算违法,租客有权将房东告上法庭;房东单方面涨租超50%的,被认为是赚取暴利,可判入狱3年。

尽管,我国房价上涨屡被诟病,但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年,房价曾下跌过。2008-2009年,深圳房价绝对水平最低点比最高点下跌37%。但是,笔者梳理国家统计局CPI中房租价格指数后,着实吓了一跳,自2002年有统计数据以来,房租就未曾跌过,17年来指数月平均涨幅高达3.32%。自2011年有统计数据以来,70城房价指数月平均上涨3.54%,略高于房租上涨。不过,考虑到2002-2010年房价相对平稳,2002年以来租金涨幅超过房价涨幅。

房租为何上涨?过去,我们可以说进城的人多了,租房的人多了,旧城改造了,房价上涨了,追求美好生活等。但现在,“炒房租”是新现象。国家倡导“购租并举”,需求端老百姓还未转变过来,买房的诉求仍强烈,但供应端却无比积极。长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示,只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。第一轮融资,抢夺市场房源,争夺红利增长潜力小区,抢夺定价权;第二轮融资,行业洗牌;第三轮融资,收获房租增长红利。

显然,这是互联网时代“风投”的打法,先占领风口,再获得行业红利。于是,短短3-4年里,全国诞生上千家长租公寓。下一步就是继续“烧钱”,行业洗牌、头部企业诞生。一旦资本选定谁,不断加注,让竞争者倒下、后来者没活路。自2017年以来,长租公寓倒闭潮出现,洗牌开始。A轮不行、B轮上,再不行C轮融资启动,投入产出倒挂没关系,资本看的是未来。

曾经,笔者为大街上到处损坏的共享单车可惜,但金融界的朋友说,风投的眼里,这都不是事儿!头部诞生了,一切都回来了。别看大城市房子多,配套好的、位置好的,就那么多,资本圈住了,定价和盈利都被锁定了。城市中心区,单间租金2000元,100平米的房子打成5间,就是1万元。看似,外表光鲜,但房租上涨了,居住尊严没了,安全隐患更在后面。北京西北五环外的唐家岭,曾是有名的蚁族集中地,因居住环境差备受诟病,但租金只有几百元啊!

现在改造了,外表好看了、居住舒适了,但唐家岭55平米一居室,租金4000元,翻了近10倍。记住,租房才是真正的刚需。一线城市,80%的这部分人群,月收入只有3000元左右。旧城改造也好,增加居住体验也好,甚至煤气“管改罐”也好,大家都想要,但得靠租金上涨买单。需要不等于可能,相比居住更舒适,多数人还是希望租金更低。这样看,资本进来有点残酷。

(作者系资深地产研究人士)

(责编:伍振国、孙红丽)