140家房企存货逾3.6万亿元 A股6大房企占一半

2017年05月02日07:44  来源:证券日报
 
原标题:140家房企存货逾3.6万亿元 A股6大房企占一半

  5月1日,记者根据Wind资讯统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,140家上市房企存货总计超过3.6万亿元,同比增长14%。 

  易居研究院智库中心研究总监严跃接受《证券日报》记者采访时表示,近年来房企新增项目土地成本较高,货值增加。同时,部分房企的商业类项目存货量过高,消化速度较慢。

  值得关注的是,以绿地控股为首的A股6大房企存货占比超过51%。对此,严跃进认为,房企集中度进一步提升,规模扩张仍在提速。更重要的是,今年多城调控加码,市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题,预计房企沉淀资金规模将进一步加大,今年的去库存压力也将增加。

  存货攀升

  《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,截至2016年底,140家上市房企存货总计3.62万亿元,与去年同期相比增加了4558亿元,同比增长幅度为14.4%。

  其中,存货门槛在1000亿元以上的有6家,分别为绿地、万科、保利地产、华夏幸福、首开股份和招商蛇口;500亿元—1000亿元的有13家;300亿元-500亿元的有11家;100亿元-300亿元的有24家。

  据记者统计,截至2016年12月31日,绿地控股存货接近4900亿元,同比上涨22%,超过万科;万科存货为4673亿元,同比上升27%;招商蛇口存货1144亿元,同比上升20%。

  对此,严跃表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过,严跃进认为,从占比来看,住房库存规模是其中较大的一项。

  另有分析人士认为,尽管房地产行业本身的楼盘开发具有周期长的特点,库存增加有其合理性,一般房企也会储备满足企业未来3年发展需求的土地储备量,但2016年,多城拍出多幅地王地块,尤其中型房企凶猛抢地,同时这些开发营销能力弱,从拿地到开盘时间较长,增加存货货值的同时,还会降低存货周转速度。

  不过,《证券日报》记者注意到,与2015年度相比,2016年楼市涨幅明显。从140家房企2016年度的货币资金同比增长率来看,仅有两成房企呈下降状态。但仍有不少企业存货周转次数减少,存货周转天数变长,可见其运营能力和存货管理水平变弱,项目适销不对路,进而导致现金回流较慢,资金链承压,对企业快速扩张造成阻力。另外,还有些企业虽存货增长幅度较慢,甚至出现存货大幅降低的现象,但这并不意味这些房企运营健康。

  记者注意到,一些老牌房企正因为资金不足,加之土地市场抢地代价过高,导致企业拿不到地,规模扩张受限。而存货逐年降低的房企也在增加,这些企业由于各种原因导致经营不善,处在重组或者全面转型时期,甚至有个别企业甩卖资产为“利润”和上市公司的壳身份保驾护航。  

  库存管理压力加大

  值得关注的是,《证券日报》记者观察到,与2015年度相比,2016年度,尽管上市房企存货增加,但不少房企存货周转天数则都在下降。

  据Wind资讯数据显示,在A股6大存货超过1000亿元的房企中,除了绿地控股存货周周转天数增加346天外,其余5大房企存货周转天数均有不同程度的下降。

  以首开股份为例,截至2016年12月31日,首开股份存货达1144亿元,同比增加20%,存货周转天数为1914天;2015年则为956.7亿元,同比增加40.5%,存货周转天数达2100天。由此可见,存货周转天数少了半年时间。

  另以泰禾集团为例,截至2016年底,其存货为888亿元,存货同比有所增加,存货周转天数却降低了近10个月时间。

  “在泰禾集团的产品线中,高端院子系是主流产品,这类项目一般营销周期较长。不过,该公司善于逆周期操作,能够实现豪宅楼盘的快周转,不少项目资金回笼速度较同类产品快。”有接近泰禾集团人士向《证券日报》记者透露,比如今年一季度,北京“317”政策尚未出台前,多数房企对市场的判断是,拿地困难,项目在手就不着急销售,但泰禾集团董事长黄其森则认为,调控有从严的趋势,因此加快了其北京丽春湖院子的销售速度。而在“317”政策之后,泰禾集团在北京的另一个高端全新产品线“园系”项目——泰禾昌平拾景园也在积极准备入市。

  事实上,现在看来,不少房企的高端项目因限价政策,难以高价拿到预售许可证,低价则牺牲利润,开发商不认可。僵局之下,项目销售周期拉长,推高资金成本,减缓资产周转速度。

  鉴于此,某业内人士向本报记者表示,库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环,若该能力较弱,存货周转速度慢,流动性差,影响企业的短期偿债能力。不过,拉长销售周期,并不一定是企业的被动所致,也可能是其捂盘惜售,借土地红利拉升利润,尤其有能力获得大量低成本融资的房企,对此可能更为“执着”。

  对此,严跃进则认为,这一轮调控政策如此严厉之下,多个城市成交量都在下滑,包括商住类项目限购之后,交易量也将快速降低,今年房企的销售压力增加,随之而来的去库存能力也将变弱,资金链有一定压力。

(责编:孙红丽、伍振国)